浜松市の皆様こんにちは。カワイ不動産です。
本日は浜松市の皆様の中にもいらっしゃるかもしれませんが、不動産を家族間で共有している場合の共有の難しさ、共有制度のルール変更についてお話をしていきます。
不動産共有の難しさ
以前６月のブログで、共有制度の見直しについてお話させていただきました。今回はもう少し詳しく不動産の共有についてお話してみようと思います。
少し前の不動産登記と言えば、相続登記が任意だったということが弊害となりその結果、所有している土地の管理や処分に手間がかかっているという現状がありました。しかし２０２４年４月からは相続登記の義務化が決定されたため、亡くなった親から相続された空き家、空き地を兄弟間で相続登記することが増えたのではないでしょうか。
親の実家を兄弟姉妹で相続し、共有名義にした場合、意見が合わずにトラブルになることはとても多く、珍しい話ではありません。共有者のなかの１人だけが反対していて空き家の修繕ができず話がまとまらないというトラブルや、一番やっかいなのは行方不明者がいる場合で意見をまとめることができず、空き家空き地を放置してしまうという負のループです。
やはり一番手っ取り早い方法は、上記記載のようなパターンや、資産価値がなく空き家の権利を兄弟間で押し付けるような状態になってしまっている場合、誰か一人がほかの共有者の持ち分を買い取り、共有関係を解消することが解決への近道なのでぜひ検討してみてください。共有者が一人になれば売却や賃貸などの選択肢の自由が高まり、家族間でのトラブルが減ります。
不動産の共有制度のルール変更とは？
共有不動産は、自分の持ち分のみを売却したり、賃貸することはできますが共有者の中に行方不明者がいる場合はその不動産全体を売却する、もしくは賃貸することが難しくなります。
このようなケースの資産トラブルがあった場合のために、２０２３年４月１日からは共有制度のルールが変更となりました。
① 共有者過半数の同意があれば、建物の外壁・屋上防水等の大規模修繕など、軽微な変更ができます。
② 共有者が不明で裁判所に申し立てる場合
・所在不明な共有者がいる場合、裁判所に申し立てて決定を得れば、残りの共有者の過半数で不動産を貸したり、使用するなどの管理行為ができます。
・所在不明な共有者がいる場合、裁判所に申し立てて決定を得れば、残りの全員の同意で、農地を宅地にするといった土地の変更行為ができます。
・裁判所に申し立てて決定を得れば、所在不明な共有者の持ち分を取得したり、その持ち分を含めて全体を第三者に譲渡することができます。
このように、軽微な変更であれば過半数の同意で修繕することができるようになり、裁判所に申し立てをすれば行方不明者がいる場合にも土地の変更行為や第三者への譲渡ができるようになりました。
また、相続開始から１０年が経つと行方不明者の持ち分を取得することや、売却することもできる制度もできました。この制度を使うには、まず行方不明者の持ち分相当(時価)のお金を法務局へ供託して、裁判所の決定を得ることが必要になってきます。
親から相続をした土地を家族間で共有したものの、トラブルに発展してしまっては悲しいですよね。もし今悩まれている方がいらっしゃいましたらこのブログがお役に立つと幸いです。浜松市にお住まいの皆様のなかで、今家族間で共有している不動産を売却、賃貸したいと検討している方がいらっしゃいましたらカワイ不動産にてお待ちしております。
また次回のブログも読んでいただけると幸いです。
不動産の困りごとがございましたら、いつでもカワイ不動産にご相談ください。
