浜松市の皆様こんにちは。カワイ不動産です。
土地や建物を人に貸すときは、実は契約の種類がいろいろあるのですがそれぞれの特徴や注意点が違います。これをきちんと知っておかないと、思ってたのと違うなんてことになりかねません。
本日は土地や建物を貸すときに知っておきたいポイントを浜松市の皆様に分かりやすく解説していきたいと思います。
普通借家契約と定期借家契約の違いとは？
まず、建物を貸す時の賃貸借契約は「普通借家契約」と「定期借家契約」の二種類があります。普通借家契約は、いわゆる一般的な２年ごとに契約更新があり、借りる側の権利が強めで、契約期間が終わっても借りている人が「借り続けたいです」と言えば、大家さんは正当な理由がない限り契約を終わらせるのは難しいです。また、建物の取り壊しや建て替えなどで部屋を明け渡してほしいといった場合でも借主に立ち退き料などの金銭保証をするのが一般的です。そのため、一度貸したら長く住まれる可能性が高いので安定した家賃収入は期待できますが、自分で使いたいときにすぐに戻ってこないのがデメリットでもあります。
一方、定期借家契約はあらかじめ決めた期間のみ家を貸し出す契約で、原則として更新はありません。契約満了時には基本的に借りている人は出ていくルールなので、例えば５年後には自分で建て替えて使用したい、一定期間貸し出したら売却したいと考えている方には向いています。しかし借りる人には少し不利なので、家賃を少し低めに設定しなければならない場合もあります。
次に、すでに建ててある家を貸すのではなく、まっさらな土地にして土地を貸す場合は「借地契約」という形になります。建物付きよりもシンプルに見えますが、実はここにもいろいろな種類があります。特に知っておきたいのが「３つの定期借地権」についてです。
定期借地権のいろいろ
まず１つ目は、「一般定期借地権」です。契約期間は５０年以上で長いです。借りる人は建物を建てて、５０年しっかり使えます。契約期間が終われば更地にして返すルールなので大家さんも必ず土地が戻ってくるという安心感があります。
２つ目は、「事業用定期借地権」です。これはお店や会社など、事業のために土地を借りる場合に使われます。契約期間は１０年以上５０年未満。例えばコンビニやファミレス、ガソリンスタンドで使用されることが多いです。
３つ目が「建物譲渡特約付借地権」です。これは少し特殊で、契約が終わるときに借りる人が建てた建物を大家さんが買い取るという条件付きの借地権です。期間は３０年以上。大家さんとしては建物ごと土地が戻ってくるのでそのまま別の活用ができるのがメリットです。
また、土地をどう活用するか迷ったときに出てくるのが駐車場として貸すという選択肢です。これは初期投資が少なくて済むし、契約も比較的シンプルです。と言っても、空き家を解体してアスファルト舗装をするといった工事が必要ですし、固定資産税は４．２倍になることもお忘れずに。
月極駐車場にする場合は賃貸借契約になります。借りる人は毎月の使用料を払うだけで、建物を建てるわけではないので借地権のように権利が複雑化しないですし、もし土地を売ることになったり、自分で使いたくなったときも比較的スムーズに契約を終わらせられます。
一方、コインパーキングにする場合は、土地を運営会社に貸して運営を全部任せるケースも多いです。この場合は「一括借り上げ」の形で、大家さんは毎月決まった額の賃料を受け取るだけで自分で管理をしなくて済みますが、利益は運営会社のもとへいきますので収益性は月極に比べると低めになることもあります。
家や土地を貸すときの契約は様々ですので、今回のブログが、皆様のお役に立てば幸いです。
不動産の困りごとがございましたら、いつでもカワイ不動産にご相談ください。
