浜松市の皆様こんにちは。カワイ不動産です。
実は空き家って、何もしなくてもお金がかかるんです。
固定資産税など税金はかかるし、場合によっては草木の手入れを業者に頼んだり、室内の劣化もしていくのでメンテナンスも必要、火災や不審火などのリスクもあります。
つまり、誰にも貸さずに空き家を所有したままにしておくということは、収入はゼロで出費だけが増えていくということになります。
それなら賃貸に出そうという浜松市の皆様に読んでいただけると幸いです。
妥当な家賃とは
空き家の賃貸も、売却するときと同じように不動産業者に仲介を依頼します。不動産業者への依頼の手順は売却するときと同じなので、以前のブログに記載してあるものを参考にしてみてください。
もし不動産業者が決まったら、いくらで賃貸するか不動産業者と相談して決めていきます。これはあるあるですが、やはりオーナー様としては高く貸しだしたいですよね。でも借りる側はとてもシビアです。エリア、築年数、間取り、設備など周辺と比べて割高だと選択肢から外されてしまいます。
参考までにsuumo,at home, HOME’Sなど家賃相場や賃貸需要は検索サイトを参考にし、所有する空き家のあるエリアを検索してみてください。空き家と条件が同じような物件を検索して参考にしたり、物件登録数が少ない場合は賃貸需要が少ない可能性なども分かります。
ただしネットに表示されている金額は、あくまでも募集時の希望価格です。この家賃で成立するとは限りません。借り手が値引き交渉をして、より安い家賃で決まる場合もあります。
オーナー様としては少しでも高く貸したいと思うのは当然です。貸主の希望家賃と弊社を含め、不動産業者が提案する家賃のすりあわせが大事になってきますね。
空き家の期間は短く
実家の空き家を引き継いだだけといっても貸し出すと決めたからには、「賃貸経営」であるということは忘れてはいけません。
あまり安すぎる金額で貸し出すとリフォーム費用や固定資産税などの支払いが赤字になってしまう場合があります。
まず貸す前にかかる費用としては、
家財の片づけ費用、リフォーム・修繕費用がかかります。これは１～２年で回収できることが前提です。
そして貸してからかかる費用は、継続してかかるものとして
・固定資産税・家賃収入にかかる所得税・管理費、修繕積立金(マンションの場合)・管理手数料など
家賃からこの経費をひいきいくら手元に残るのか計算しなければいけません。
また臨時費用として、クリーニング費用やメンテナンス費用、仲介手数料がかかってくるのでこのお金も準備が必要です。
オーナー様の希望家賃にこだわって１年以上も借り手が見つからないとなってしまうと、大変な赤字になってきます。
募集をかけた家賃で借り手が見つからない場合は、不動産業者と相談して臨機応変な対応も必要です。少しでも安くなれば借りるという人がいるのなら、すぐに貸してなるべく空き家期間を短くしたほうが特になるケースが多いのです。
また、賃貸物件の管理は管理業務を委託するのがおすすめです。入居者のルール違反やクレームの対応、水漏れ故障など設備トラブルへの対応を素人がいきなり行うのは大変です。思わぬトラブルとなりかねないので、手数料がかかっても管理業務はプロに委託するのがおすすめです。(管理手数料は一般的に家賃の５パーセントが平均と言われています)
空き家はただ置いておくだけだと何の価値も生まれず、コストと劣化が積み重なるだけなのです。希望家賃よりは低くなってしまうかもしれませんが、それを損とは考えず、空き家のままだともっと損だと考えると少し柔軟に構えられるかもしれませんね。
今回のブログが、皆様のお役に立てば幸いです。
不動産の困りごとがございましたら、いつでもカワイ不動産にご相談ください。
