浜松市の皆様こんにちは。カワイ不動産です。
何回かこちらのブログで空き家問題についてお話をさせていただいていますが、空き家は近年日本の社会問題になっています。親が住んでいた家を相続したけど、自分は別の場所に住んでいて誰も住まないまま何年も放置してしまっているという方が浜松市の皆様の中にもいらっしゃるかもしれません。家の老朽化で倒壊の危険が出たり、草木が生い茂り近隣に迷惑をかけたり、防犯上の問題もあり、何より固定資産税がずっとかかります。
そんな方たちが空き家を売ろう！となったとしても、やはり税金はかかってきます。
本日はその税金の話と、少し得をする特別控除の制度についてお話をしようと思います。
空き家を売るときにかかる「譲渡取得税」って？
空き家が売れてお金を手に入れると、その利益に対して譲渡所得税という税金がかかります。
譲渡所得税とは、譲渡価格―(取得費＋譲渡費用)です。簡単に言うと、「売った値段」から「買ったときの値段や、リフォーム代・仲介手数料などの経費」を引いた金額のことです。売却した結果、自分が住んでいる家でなくても自分の住民税や所得税が上がってしまうのです。空き家が大した金額で売れなかったから大丈夫だろうと思っていても、意外と高額になるケースが多いです。
まず、親から譲渡した家は取得費用が分からないことが多いため、不明な場合は売却価格の５パーセントが概算取得費用として計算されます。
例えば、空き家が６００万円で売れた場合(経費が１００万円)
６００万円―(３０万円＋１００万円)＝４７０万円
４７０万円が譲渡所得として所得税、住民税の課税対象になります。
また、かかってくる税金は、「短期譲渡」は土地・家屋の所有期間が５年以下の場合、「長期譲渡」は５年超の場合で税率が変わります。親が長年住んだ家は長期譲渡の対象です。
所得税率・・・短期は約３０パーセント、長期は約１５パーセント
住民税率・・・短期は約９パーセント、長期は約５パーセント
今回の例で言うと、譲渡所得４７０万円に対して所得税が約７２万円、住民税が２３万円かかってきてしまいます。
しかし、相続した空き家に適用される「特別控除」という制度があります。被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の制度です。長いので、「空き家特例」とよく呼ばれています。
空き家特例とは？
税金を回避する方法として空き家特例の中に３０００万円控除というものがあります。簡単に言うと、譲渡所得から最大３０００万円まで控除ができてこれを使えば税金が０円になりますよという制度です。
しかしこの控除を受けるには、やや厳しい条件がいくつかあります。
① 相続開始前に、被相続人がひとりで住んでた家
② 要介護認定を受けて老人ホームに入所していた場合も可
③ 昭和５６年５月３１日以前に建築された一戸建て(マンション不可)
④ 相続開始から３年目の１２月３１日までに売却をする
⑤ 譲渡価格が１億円以下
⑥ 土地と建物の両方を相続した人が売却をする
⑦ 耐震改修工事や家屋の取り壊し後に売却した(令和６年１月１日以降の譲渡は買主が買い取った翌年の２月１５日までに耐震リフォームや取り壊しを行った場合も可)
このすべての条件を満たす必要があります。
もし３０００万円控除が受けられなかった場合は、譲渡所得が８００万円以下の場合、低未利用土地の１００万円特別控除が受けられる場合があります。
低未利用土地とは、価値が低い空き地、空き家、空き店舗などのことです。こちらは相続開始から３年以上経っていても対象です。
いずれにしても控除を受けるためには、確定申告が必要となります。添付する書類も複数必要なため、税務署や税理士に事前に相談することをおすすめします。
本日も読んでいただきありがとうございました。
今回のブログが、皆様のお役に立てば幸いです。
不動産の困りごとがございましたら、いつでもカワイ不動産にご相談ください。
