浜松市で不動産を相続する可能性がある場合、土地や建物の評価額ってどのくらいになるのかってかなり気になりますよね。相続税が発生したときに、もし不動産の評価を誤って高く出して相続税を払いすぎても、税務署は親切に教えてくれるわけではありません。相続税の大きな割合を占める可能性のある不動産の適正な評価ってどのように考えればよいのでしょうか。
相続税の大きな割合を占める土地の評価ってどうするの？
相続になった場合に受け継ぐ財産には、現金や預金、株式のほかに土地や建物の不動産がありますよね。しかも評価として土地なんかは大きな割合を占めることも考えられます。そのため、土地の評価を間違ってしまうと相続税に影響してくる割合も高くなってしまいます。
でも、対象の不動産がどのくらいの価格になるのか、不動産会社に査定を依頼しても、ほぼ全社が異なる査定金額をだしてきます。10社に査定依頼をして10社が同じ金額を出してくることなどはあり得ないということです。これは不動産会社でなくても、不動産評価の更なる専門家である不動産鑑定士に依頼をしても同じことになります。土地の評価は専門家でも非常に難しいと言われており、不動産の価格というものは、結局は「いくらで売れるのか」という金額なので、購入者があっての金額であり、所有者側の都合だけで決められるものではないからです。
不動産の査定には確かに教科書的なマニュアルが存在します。マニュアル通りに計算して出てきた金額は、あくまでもマニュアル的な参考価格であり、売れる価格かどうかは別の話になってきます。
では、土地の評価はどうやって考えたらいいの？
相続を考えた場合、相続税を払いたくないからと言って無理のある節税などで相続税の申告をしても、税務署はちゃんと目を光らせているので後から通知が来たりします。一方で、高く評価をしてたくさんの税金を払った場合でも、税務署が親切丁寧に「○○さん、土地の評価が高すぎて、税金を払いすぎですよ」なんて教えてくれるわけではありません。
あとから評価額を見直して税務署に話をしても、認められないのが現状だと言われています。通常は土地の評価は路線価から計算することになります。路線価は国税庁が毎年公表している主要な土地の評価額です。路線価に基づいて計算すること自体は誰がやっても変わりありません。ただ、対象となる不動産の現地の状態も知らずに机上の資料だけで計算をすると間違った計算になる可能性が出てきます。
例えば、土地と言っても接している道路が一方向だけとは限りません。複数の道路に接している場合は、路線価の低い道路と高い道路となるケースもあり、どちらの道路で評価額を出すのかは現地を確認しないと分からない場合もあります。現地を知らない不動産会社や丁寧に査定を進めない不動産会社に依頼をするのは危険だということです。
一括査定サイトと呼ばれるシステムは特に注意をする必要があります。複数の不動産会社に一括で査定金額を依頼するものですが、不動産会社は「早く」お客様と接触したいため、査定金額の精査よりも、スピードを重視します。また、複数の不動産会社と競合していることも分かっているため、適正な査定金額よりもお客様にとって魅力的にみえる割高な査定金額を出してきます。このように根拠のある金額を重要視するよりも、いかにお客様と契約を結ぶかを優先するシステムなどを使って、大切な不動産の評価額を確認する方法はあまり意味がありませんので注意が必要です。
では、土地の評価はどうやって考えたらいいの？
いかがでしたでしょうか。売却の意思がある場合は、正確な査定金額を不動産会社に依頼することをお勧めいたしますが、売却の意思がまったくない場合は、不動産の現地をよく知る不動産鑑定士などの専門家に評価の計算を依頼しましょう。
