浜松市でマイホームを購入する際に、ご夫婦の共有名義で住宅ローンを組むことをお考えの方もいらっしゃると思います。ご夫婦の共有で不動産を所有するということは、それぞれがどのくらいの割合を所有するのかを決めなければいけないということです。どうやって決めればいいの？そうですね。ここはよく考えて決めないといけません。場合によっては贈与などの関係がでてくるからです。
持ち分って勝手に決めてもよいのですか？
持ち分は法律などで決まっているわけではないので、ご自身で決めるしかないのですが、実情と違う持ち分の割合を設定してしまうと贈与税が発生する可能性がでてきます。税金がからんでくるため、本来は税金の専門家である税理士や税務署にちゃんと確認をしながら慎重に話を進めていかなければなりません。
持ち分を決めるということは、割合の計算をしなければなりません。この計算には税法がからんでくるので、宅建業者である不動産会社は税金を計算してお客様に助言をすることができません。租税に関する税金の申告や具体的な申請書の作成を伴わない相談業務でも、税理士以外が行えば違法となってしまうからです。これは、不動産会社の営業マンでだけではなく、銀行の担当者の方や司法書士の方々でも同じです。決して意地悪で具体的な計算方法を教えないとか、知らないから教えないというわけではありません。
ただ、不動産の売却もからむ住み替えのことがあったり、不動産売買のことだからと、こちらのブログにお越しいただいているかと思いますので、簡単に理解できるさわりの部分をまずはご説明させていただきます。考え方だけ理解をして、詳しくは専門家の方に相談をしましょう。
持ち分の計算とチェック方法を簡単に！
持ち分の割合は、不動産の登記事項証明書（登記簿謄本）にも記載される正式なものになります。ですので、売買契約が決まる前後には正式に決めておかなければいけません。
持ち分は、ご自身の自己資金と住宅ローンを足した金額を購入する物件の価格に諸費用を足した金額で割ると出てきます。例えば、物件価格3,000万円、諸経費が300万円のマイホームをご夫婦のペアローン2,600万円で購入した場合で、ご主人の通帳から700万円を出したとします。
そうすると、ご主人は（自己資金700万円＋住宅ローン1,300万円）÷（物件価格3,000万円＋諸経費300万円）ですので、2000÷3300で60.6%の割合になります。一方で、奥様は、住宅ローン1,300万円÷（物件価格3,000万円＋諸経費300万円）ですので、39.4%ということになります。ご主人の割合が61%で奥様の割合が39%ということになります。
これを五分五分の対等の持ち分にするためには、ご夫婦といえど奥様も相応の自己資金を負担しなければなりません。単純に、それぞれが金銭的に負担した額の割合が不動産の所有の割合になるということです。
何も知らずに、「持ち分なんて半分ずつでいいんじゃないの！」なんて適当に決めてしまうとあとから税金（贈与税）の問題が発生する可能性があります。自己資金もそうですが、誰がいくら出しているのかが重要になってきます。
今回は、簡単に例をだして説明をしていますが、実際にはリフォーム、測量や解体費、保険やインフラなど物件価格に入るものや入らないもの、諸経費に含んでいいものやダメなものなど細かいことにも注意をしていかなければいけません。税金はとっても難しいものです。不動産売買をするときは、必ず税理士先生・税務署へ相談に行くものだと考えておきましょう。
本日は以上です。浜松市で不動産の売買のお悩みなどがある方は、カワイ不動産へぜひご相談ください。いつでもお待ちしています。
