浜松市で土地を売却するお話をブログにまとめていますが、不動産会社の囲い込みの話が出てきたり、どこの不動産会社に依頼をすればいいのかよく分からなかったりして、なんだかちょっと不安になってしまうこともあるのではないでしょうか。そんな時に「だったら自分で販売すればいいのでは？」と考る方もいらっしゃるかもしれませんが、そこには大きな落とし穴がある可能性がありますので、ちょっと待ってください！ぜひ今回のブログもご確認いただければと思います。
複数の不動産を反復継続して売買すると宅建の免許が必要になります
土地の売買で特にご注意いただきたいのが、広い土地をご所有の地主様や、投資家さんです。ご自身で所有されている土地（不動産）を複数回に分けて売却したり、広い土地を分割して売却するには宅建業の免許が必要になるからです。宅地建物取引士の資格だけではダメです。資格ではなく免許が必要になります。事務所が静岡県内だけの場合は、静岡県知事の免許を受けなければなりません。複数の都道府県に事務所を出す場合は国土交通大臣の免許になります。不動産会社によくある「○○県知事免許（１）0000号」が免許を取得した証の番号になります。
自分で不動産を売買したり、他人の不動産売買を仲介（媒介といいます）することを「業」として行う場合に、免許が必要となります。ちょうど先月（10月）に宅建士の資格試験がありましたが、よく問題としても出題されるテーマです。
では「業」とはなんでしょうか？宅建業の「業」にもちゃんとした定義があります。宅地建物の取引における「業」とは、「宅地建物」を「不特定多数の人」に「反復継続」して「取引」を行うことを言います。ですので、個人的にご自身の土地を特定の人（家族など）に売却するだけであれば宅建業の免許は必要ありません。
投資家さんや地主様が、宅建業の免許を持たずにご自身の土地を分割などして不特定の人を対象に売却をすると、宅建業法違反になってしまいます。
グレーゾーンが危険なのでご注意ください！
免許が必要な取引かどうかは、ある程度の定義があると言っても、不特定多数ってどういう意味？反復継続ってどのくらい反復してはいけないの？などの疑問が出てくる人もいるのではないでしょうか。そのため、「このくらいだったらいいんじゃないの？」と勝手な解釈で売却を進める人が出てきてもおかしくありません。
そのため、解約や運用について国が包括的にまとめたガイドラインというものが一応あります。ガイドラインには、取引の対象者や目的について記載があります。いろいろ難しい言い回しで書いてありますが、業として対象になるものは「不特定の人を対象にして、利益を得ることを目的として、不動産を、自分で直接販売し、それを継続する場合」のことになります。特定の人を対象に、相続税の納税や住み替えに伴う既存住宅の処分等利益を得るために行うものは対象にならないとされています。
取引の反復継続性についても、「反復継続的に取引を行おうとするものは事業性が高く、１回限りの取引として行おうとするものは事業性が低い。」とされており、「１回の販売行為として行われるものであっても、区画割して行う宅地の販売等複数の者に対して行われるものは反復継続的な取引に該当する。」とされています。
不動産業者の中には、１年で２～３回程度なら大丈夫です！
２～３区画程度の分割なら大丈夫！
なんてことを言ってくる場合もあるようですが、このような法的な根拠は何もありません。恐らく静岡県の担当者も、ケースが曖昧な場合、はっきりと違法とは言わないかもしれませんが、限りなく黒に近い濃いグレーであることは間違いありません。
複数の不動産を販売する場合は、ご自身で宅建業の免許を取るか、不動産会社に一括で販売するしか方法はありません。ちなみに誰が取り締まるのかというと、静岡県警です。無免許営業として検挙されることになりますのでご注意ください。
さて、本日のテーマはいかがでしたでしょうか。不動産のお悩み、ご相談は浜松市に地域密着のカワイ不動産へぜひご相談ください。
