前回のブログでは、土地の売却をするにあたり、相談から査定、媒介契約（不動産会社への売却の依頼）までについてご説明させていただきました。売却の気持ちも固まり、不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ売却活動の開始になります。専任媒介または専属専任媒介契約で売却の依頼をするとレインズへ情報が登録されます。レインズは不動産会社が閲覧することができる不動産情報サイトです。SUUMOやアットホーム、ホームズといったポータルサイトを利用する場合もあります。また、不動産会社や物件の状況によっては、チラシのポスティングなどをすることもあります。それでは、もう少し詳しくご説明いたします。
レインズへの登録とは何か？
レインズ（REINS）とは、不動産会社に集まってくる売却不動産の情報と不動産を買いたいお客様をマッチングさせるために、売主と買主の契約の成立をサポートするための情報共有システムのことです。売主から売却の依頼を受けた不動産会社がレインズへ売却不動産の情報を登録します。登録された不動産の情報をみた他の不動産会社が自社で抱えている買主へ物件を紹介してくれます。買主側についている不動産会社は、条件に合う物件をいち早く買主に紹介したいため、いつもレインズをチェックしています。
レインズは一般のお客様はログインすることができません。不動産会社が情報収集のためにフル活用するためのシステムがレインズということになります。不動産会社は、媒介契約（売却の依頼）締結後、専属専任契約なら5営業日以内、専任媒介契約なら7営業日以内にレインズへ登録する義務があるとされています。これは宅建業法という法律で決まっていることです。レインズに登録されると「レインズ登録証明書」が発行されますので、ご自身の不動産がちゃんと登録されているかどうかも確認することができます。売却の依頼形式が、複数の不動産会社に依頼することができる一般媒介契約の場合は、レインズへの登録の義務はありません。
不動産業界の悪しき習慣「囲い込み」とは
不動産会社同士が情報を共有することができるシステムの話をしたので、ちょっと「囲い込み」についても触れておかなければなりません。なぜなら、せっかく不動産の売却依頼をしても、この知識がないと売主が損をすることにつながることがあるからです。必ず理解をするようにしてください。
上記のように、レインズから情報を収集して他の不動産会社が買主を見つけてきて契約が成立した場合、売主を担当している不動産会社の仲介手数料報酬は、買主からもうらうことはできません。あくまでも担当している売主からしか報酬はいただけません。そうなると売主側の仲介会社が獲得できる仲介手数料は、売買価格（税抜）に対する3.3％+66,000円（消費鵜税込）が上限になります。
一方で、ほかの不動産会社ではなく、売主も担当している自社で買主も直接みつけることができた場合は、売主と買主のどちらも担当することになりますので、報酬は売主と買主の両方から3.3%+6.6万円ずついただくことができます。売主からいただく場合と比べて、単純に2倍の報酬になるということです。
そのため、ほかの不動産会社に情報を発信することは損だと考える不動産会社が、レインズを使わなかったり、使っていても、ほかの不動産会社経由の買主には物件を紹介してくれなかったりすることがあります。そうなると、売れるはずだった物件も売れなくなってしまい、売却にかなりの時間を要したり、場合によっては必要のない値引きを迫られることにもつながってきます。このように売主の不利益を考えずに、自分の会社のことだけを考える不動産会社も残念ながらゼロではないので、注意が必要だということです。また別の機会に詳しくお話をしたいと思います。
買主を探す広告活動を行います
さて、売主から売却の依頼を受けた不動産会社は、レインズも利用しながら、自分でも買主を探すために広告活動を行うのが一般的です。広告活動には、ポータルサイトと呼ばれる「SUUMO」「アットホーム」「ホームズ」「ヤフー不動産」などを使います。物件の種別やエリア、不動産会社によって選択するポータルサイトは変わってきます。浜松市の場合は、(株)静岡宅建サポートセンターが運営している「スマイミー静岡」を利用することもあります。
カワイ不動産の場合は、ポータルサイト以外にも、Googleのビジネスプロフィールに物件情報として掲載しています。場合によっては周辺地域にポスティングのチラシをまいたりもします。建物がある場合は、オープンハウスと呼ばれる現地販売なども実施することがあります。もちろん、広告には買主に魅力的に物件をみていただくようにする工夫や知恵が必要です。依頼した不動産会社に販売計画もしっかりと確認するようにしていきましょう。
いかがでしたでしょうか。浜松市で失敗しないための不動産売却は、ぜひカワイ不動産へご相談ください。お待ちしています。
