前回のブログでは、不動産を売却する時の理由についてスポットをあててみました。売却をする理由は様々であり、売却理由によって、販売方法なども変わってきます。どんなご事情や理由でも、早めにご相談を頂く方が対処の仕方にも選択肢がでてくるのではないかと思います。浜松市にあるご所有の不動産でお悩みやお困りごとがある場合は、お気軽にカワイ不動産へご連絡ください。
さて、今回は実際に売却の相談を始めてからの流れを土地売却にスポットをあててご紹介いたします。不動産を売却した経験のない方であれば、分からないこともたくさんあるかと思います。端的にお伝えいたしますので、土地売却の全体像として、流れをご確認ください。
1．まずは土地の査定のご相談から
土地のご売却にあたって、まずは「いくらで売れそうなのか」査定をする必要があります。土地の価格の目安となるものに路線価などがありますが、買主という相手がいることですので、決まった計算式で算出できるものでもありません。現在、他に売り出している土地の情報や、実際に成約になった土地の価格なども参考にします。
査定には机上査定と訪問査定の2種類があると言わています。土地の場合は現地を確認することも必要ですが、ほぼ机上で取得できる資料で査定することが出来ます。現地でしか分からないこともたくさんありますが、今はグーグルマップや航空地図などで現地情報も簡単に取得できるからです。
地図情報の他に、登記簿謄本などから情報を取り出し、1～2日程度で概算の査定金額を知ることができます。概算と表現しているのは、これまでの土地の利用の経緯などによって、算出する金額も変わる可能性があるからです。そのため、査定のご依頼の際には、一度、面談などをしてご所有者様が知りえる権利関係やこれまでの利用状況をお聞かせいただけるとより綿密な査定をすることも可能になります。
建物の査定が伴う訪問査定は、実際に訪問して建物の状態（コンディション）や周囲の状況などを合わせて算出しますので、1～2週間程度かかる場合もあります。価格の目安となる路線価などの情報は、不動産会社でなくても、一般の方でもインターネットで閲覧することが出来ます。土地の査定金額は不動産会社によって異なりますので、複数の業者に依頼して比較するのもいいでしょう。
2．買主を探す仲介の場合は媒介契約を結ぶ
土地の査定をしたら、買主を探すための売出しを依頼する不動産会社を決めます。不動産会社に売却を依頼する契約を媒介契約と言います。媒介契約には３つの種類があり、それぞれ不動産会社が守るべきルールと売主様に理解していただくルールがあります。契約の種類は、３つありますが、それぞれ特徴があるだけで、売主にとって有利、不利があるわけではありません。売れやすい土地なのか、売りにくそうな土地なのかなどによっても契約の選択が変わってきます。状況に応じて検討していただければと思います。
媒介契約には次の３つがあります。
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
難しい言葉が並んでいますが、契約の違いのポイントは次の通りです。
- 複数の不動産会社に同時に依頼（契約）ができるか
- 自分でも買主を見つけた場合、直接取引ができるか
- 不動産会社の営業活動の報告義務があるか
- レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録義務があるかどうか
この４つのポイントを押さえて理解するとよいのではないかと思います。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に依頼の契約できますが、ほかの2種類は1社のみの契約になります。専任媒介と専属専任媒介は、依頼することができる不動産会社は１社のみになります。また、専属専任媒介では、自分で見つけた買主であっても不動産会社を通して仲介する必要がありますが、ほかの2種類は直接取引ができます。
専任媒介契約と専属専任媒介契約の契約期間の最長は３ヶ月というルールがあり、契約期間を３ヶ月以上としても、３か月を超える期間は無効になります（契約自体は無効になりません）。契約の更新は、売主の承諾がないとできません。稀に、このようなルールを知らな売主に、あたかも契約の更新が必須などと噓をついて契約更新を迫る不動産会社もあるとお聞きします。契約は自動更新にすることもできません。あくまでも売主の意思にそった契約の更新が必要だということです。ご注意ください。
一般媒介契約では不動産会社における営業活動の報告義務はありませんが、専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任媒介契約では1週間に1回以上の売主への報告義務があります。報告は口頭でもメールでも書面でも構いませんが、より丁寧に報告をしてくれる不動産会社がよいでしょう。一般媒介契約はレインズの登録義務はありませんが、専任媒介契約は契約から7日以内、専属専任媒介契約は契約から5日以内に登録しなくてはいけません。
レインズとは、不動産会社が見ることができる物件の情報機関のことです。多くの業者はレインズを見て不動産を探すので、レインズに登録することで売却しやすくなります。
どの契約を締結するかは売主が選ぶことができますが、急いでない場合は一般媒介契約で十分でしょう。しかし、急いで売りたい場合や、なんらかのご事情があって売りにくい土地の場合は、ほかの2種類の契約がおすすめです。
いかがでしょうか。今回は査定依頼からの売却の流れとして、査定から売却の依頼（媒介契約）までをご紹介いたしました。次回も売却の流れの続きをご紹介していきます。お楽しみにどうぞ。
