浜松市でも、戸建てを購入する際は、将来売却することを考えて、売れやすい家を購入することを考える人もいるのではないでしょうか。土地付きの戸建ては購入金額が大きいことから、一生の買い物として考えることが多いものですが、ライフスタイルの変化によって売却が必要となるケースもあります。売れやすい戸建てを購入しておけば、不動産売却をスムーズに進めることもできます。今回は、売れやすい住宅の特徴などについてご紹介いたします。
売れやすい戸建の特徴と査定の基本
売れやすい住宅の特徴と言っても、基本となるのは住宅の価格です。まずは価格を決定する戸建ての査定方法を見ていきましょう。
戸建住宅の査定の基本
少し難しいお話になりますが、不動産の価格査定では、以下の3つの方法によって算出するのが一般的です。
◎取引事例比較法
◎原価法
◎収益還元法
周辺地域や類似する過去の取引事例と比較して算出する方法が、取引事例比較法です。二つ目の原価法は、建てる際にかかった費用から、築年数による価値の減少を考慮して算出する方法です。収益還元法は、賃貸に出した際の収益を考慮して算出する方法です。
このような査定額の算出方法がありますが、戸建ての査定では、取引事例比較法と原価法で査定額を算出するのが一般的です。
それでは、売れやすい家ってどんな特徴があるのでしょうか？
では、不動産売却で売れやすい家の特徴とはどのようなものがあるのかを考えていきましょう。一般的に売れやすい家には以下のような特徴があります。
◎価格が相場より安い
◎公共交通機関や道路事情による交通の便がよい
◎ファミリー世帯などに人気のエリア
◎築古、中古物件でもリフォーム済である
◎個性的ではなく万人受けする物件
それぞれの特徴について、詳しく見ていきましょう。
まず、不動産売却において、相場より価格が安い物件は当然売れやすくなります。いまはインターネットがとても発達しているので、不動産（マイホーム）の購入を考えている人は、売却物件を掲載しているポータルサイト（SUUMO、アットホーム、ホームズなど）をみて比較検討しているため、とても価格には敏感で詳しくなっています。そのため、相場を度外視した物件が売れることはほぼ考えにくく、数多くある売却物件の中でも、比較的安くみえる物件には、多くのお問い合わせがあるものです。
それでも、売る主側にも事業があるため、初めから安い価格で売り出すことには抵抗がある方も多いと思います。そのため、はじめに販売価格を高く出しておいて、なかなか売れない場合に価格を下げるという手順は、不動産の売却ではよく使われる手法です。一般的には、売却期間の目安は３ヶ月程度とされております。３ヶ月が経過しても売却に至らない場合は、価格を見直しケースがあります。
売却の開始時にある程度の準備や考えがまとまっている売主の場合、あらかじめ売出価格からの値下げ幅を決めておいて、売りたい時期との兼ね合いを考えて、値下げをしていくように考える場合もあります。
不動産も需要と供給があっての取引になります。相場というものがありますので、相場にたいして価格が安いか高いかによって売れやすさが変わってくることは間違いありません。
また、交通の便がよいことも、売れやすい家の特徴になります。駅に近い物件というとマンションが注目されてきますが、お子さんがいるファミリー世帯が住む戸建住宅も、交通の利便性は重要になってきます。そのため、駅までの利便性や利用できる交通機関などは査定に大きく影響してきます。公共交通機関に限らず、車社会の浜松市では、道路状況なども検討する要因の一つですが、車の利便性がよいと言っても、交通量の多い幹線道路沿いというよりは、やはり閑静な住宅街の方が好まれることが多いのではないかと思います。
交通の便のよさに加えて、住みたい街として人気のあるエリアは不動産売却の際、査定額もアップしやすいですし、売れやすくなります。人気のあるエリアは単純に価格の高いエリアでもあります。人気の学校区などが影響することもあるのではないでしょうか。特にお子さんのいる家庭では、小学校区や中学校区などを限定して、家を探している人は多くいらっしゃいますので、ご自身には関係が無くても、学校区を目安にするのも考え方の一つになります。
加えて、中古住宅はリフォームをしてから売却すると買い手がつきやすくなるものです。間取りが一般的であることも売れやすい条件の一つだと言えるでしょう。しかし、あまりにも個性的な間取りの場合は、査定でマイナスになる可能性もあるので注意が必要です。
